FunderMaps · aankoop, verkoop en taxatie

Funderingsrisico bij aankoop, verkoop en taxatie

Bij het kopen, verkopen, taxeren en financieren van een woning hoort een funderingsrisicoklasse van A tot en met E. Op deze pagina leest u wat die klasse betekent, wanneer een verkennend funderingsonderzoek (QuickScan) nodig is en hoe een onderzoek de klasse bijstelt. Voor huiseigenaren en voor professionals.

In het kort

Drie stappen, één waarheid

De funderingsrisicoklasse komt uit FunderMaps, de Nationale Database Funderingen. Zij staat in het taxatierapport en is zichtbaar voor makelaars en taxateurs.

ABC

Laag risico

Bij klasse A, B of C is geen vervolgstap nodig voor de aan- of verkoop.

DE

Verhoogd risico

Bij klasse D of E volgt altijd een verkennend funderingsonderzoek door een erkend bureau. Een D of E maakt een woning niet onverkoopbaar.

Onderzoek is leidend

Onderzoek stelt bij

Is er onderzoek gedaan, dan is de uitkomst daarvan leidend. Elk onderzoek komt terug in FunderMaps, zodat koper, verkoper, taxateur en financier naar dezelfde uitkomst kijken.

Het stappenplan

Van risico-inschatting naar onderzoek

De werkwijze volgt de richtlijn van het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek). Elke stap gaat alleen verder als de vorige daar aanleiding toe geeft.

Funderingsrisico-inschatting

risicoklasse A–E met betrouwbaarheid

Risicoprofiel op basis van de landelijke FunderMaps-database: archieftekeningen, eerdere onderzoeken, bodemgegevens en zakkingsmetingen.

KostenKosteloos
DoorlooptijdDirect

Uitkomst: risicoklasse

ABCDE

Met de betrouwbaarheid van het risicoprofiel

IndicatiefAfgeleidVastgesteld

Methoden

  • Koppeling van FunderMaps-gegevens per adres
  • Funderingstype (uit archiefonderzoek, indien beschikbaar), bodemopbouw en grondwaterstand
  • Zakkingssnelheid en het verloop over de laatste tien jaar

Vervolgactie

Bij een D of E altijd door naar stap 2, ongeacht de betrouwbaarheid. Bij A, B of C geen vervolgstap.

De betrouwbaarheid bepaalt niet óf u doorgaat, maar welk bewijs telt als u een heroverweging aanvraagt.

Beschikbaar bij

  • het NRVT/NWWI-taxatierapport
  • NVM- en VastgoedNED-makelaars
  • erkende onderzoeksbureaus

Verkennend funderingsonderzoek

onderzoek op locatie, niet-destructief

Aanvullend, indicatief funderingsonderzoek door een erkend bureau, volgens het Addendum QuickScan van de KCAF-richtlijn.

Kosten (indicatief)€350 – €650
DoorlooptijdEnkele dagen

Uitkomst: risico funderingsproblematiek

Laag risicoMidden risicoHoog risico

Methoden (in aanvulling op stap 1)

  • Archiefonderzoek (optioneel)
  • Visuele inspectie
  • Lintvoegmetingen
  • Loodmeting
  • Pandzakkingssnelheid

Vervolgactie

Laag geen vervolg · Midden monitoring of maatwerk uit het verkennend onderzoek · Hoog door naar stap 3 (uitgebreid funderingsonderzoek).

Uit te laten voeren bij

erkende bureaus voor verkennend onderzoek

Verkennend onderzoek aanvragen →

Uitgebreid funderingsonderzoek

veldonderzoek · Fase 1 en Fase 2

Diepgaand onderzoek (Fase 1 en/of 2) met paalinspectie en laboratoriumanalyse, om de staat en de handhavingstermijn van de fundering vast te stellen.

Kosten (indicatief)€7.000 – €9.000
Doorlooptijd1 tot 2 maanden

Uitkomst: handhavingstermijn

> 25 jaarVoldoende
≤ 25 jaarRedelijk
≤ 15 jaarMatig
≤ 5 jaarOnvoldoende
DirectSlecht

Fase 1: bovengrondonderzoek en omgevingsfactoren

  • Archiefonderzoek (verplicht)
  • Vloerveldwaterpassing
  • Inpandige opname

Fase 2: inspectieputten, na Fase 1

  • Inspectiegaten en blootlegging van de fundering
  • Houtanalyse in het laboratorium
  • Bepaling van de handhavingstermijn en hersteladvies

Uit te laten voeren bij

erkende funderingsonderzoeksbureaus

Fase 1 aanvragen → Fase 2 aanvragen →

Aanvraag bij erkende bureaus in uw regio.

Stap 1, 2 en 3 in samenhang

Wat een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek met het funderingsrisicorapport doet

Het funderingsrisicorapport (FRR) bepaalt óf een verkennend funderingsonderzoek nodig is. Ligt er eenmaal onderzoek, dan is dát leidend: het certificaat ligt op het FRR, en het FRR wordt op basis van de uitkomst bijgesteld. Dat geldt voor het verkennend funderingsonderzoek (stap 2) en op dezelfde manier voor het uitgebreide funderingsonderzoek Fase 1 en/of 2 (stap 3).

Stap 1

Het FRR bepaalt de noodzaak

Het funderingsrisicorapport bepaalt óf een verkennend funderingsonderzoek nodig is. Klopt de uitkomst volgens de professional niet, dan wijkt hij daar niet zelf van af: die afweging kan onderbouwd in een heroverweging worden genomen.

Stap 2 en 3 · leidend

Het certificaat ligt op het FRR

Is er een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek uitgevoerd, dan is dat rapport leidend. Het funderingsrisicorapport verdwijnt niet, maar wordt op basis van de uitkomst bijgesteld.

Verplicht

Terug naar FunderMaps: één waarheid

Elk verkennend en uitgebreid funderingsonderzoek wordt verplicht teruggeleverd aan FunderMaps, volgens de afspraken met NHG, NRVT, NWWI en NVM. Daardoor kijken koper, verkoper, taxateur en financier naar dezelfde uitkomst.

Zo stelt de uitkomst het FRR bij

Verkennend funderingsonderzoek (stap 2) 3 jaar geldig

Laag risico→ABGeen vervolgstap.
Midden risico→CMonitoring of maatwerk uit het verkennend onderzoek.
Hoog risico→DEDoor naar stap 3 (uitgebreid funderingsonderzoek).

Uitgebreid funderingsonderzoek (stap 3 · Fase 1 en/of 2) 5 jaar geldig

Voldoende→ABHandhavingstermijn: > 25 jaar
Redelijk→ABHandhavingstermijn: ≤ 25 jaar
Matig→CHandhavingstermijn: ≤ 15 jaar
Onvoldoende→EHandhavingstermijn: ≤ 5 jaar
Slecht→EHandhavingstermijn: direct
Geen blijvende aanpassing

De metingen uit het onderzoek blijven meegenomen, maar de bijstelling is niet voor altijd. Een verkennend funderingsonderzoek heeft een vervaltermijn van 3 jaar, een uitgebreid funderingsonderzoek een vervaltermijn van 5 jaar. Daarna kan de risicoaanduiding weer wijzigen.

Een verkennend funderingsonderzoek is een belangrijk meetpunt op locatie, en tegelijk een momentopname: er wordt niet gegraven en de fundering zelf wordt niet onderzocht. Daarvoor is een uitgebreid funderingsonderzoek (stap 3) nodig.

De risico-inschatting

Risicoklasse en betrouwbaarheid

Elke risico-inschatting heeft twee delen: een risicoklasse van A tot en met E, en de betrouwbaarheid van het risicoprofiel. De termen volgen het KCAF en de informatiestandaard van FunderMaps.

Risicoklassen

KlasseBetekenisBij aan- en verkoop
AGeen risicoLaag risico, verkennend onderzoek niet nodig
BLicht risico
CAandachtspunt of onzekerheid
DHoog risicoVerhoogd risico, verkennend onderzoek nodig
EVastgesteld probleem

Betrouwbaarheid

LabelWaar het op rust
VastgesteldOnderzoek of archiefgegevens van dit pand zelf.
AfgeleidGegevens van vergelijkbare panden dichtbij, bijvoorbeeld in hetzelfde bouwblok.
IndicatiefEen modelberekening op basis van onder meer bouwjaar, bodem, grondwater en satellietmetingen.

Hoe het model rekent, staat op Hoe het model werkt.

Voor huiseigenaren

Wat betekent de uitkomst voor u?

Gaat u kopen of verkopen, dan bespreekt uw makelaar of taxateur de risicoklasse met u. De inschatting zelf is kosteloos en loopt via de makelaar of de taxateur.

Na de risico-inschatting (stap 1)

ABEr is niets te doen; het risico is gering.
CLet op scheuren, scheefstand of klemmende deuren en ramen. Ziet u die, overweeg dan een verkennend funderingsonderzoek.
DEEr volgt een verkennend funderingsonderzoek door een erkend bureau.

Na het verkennend onderzoek (stap 2)

LaagGeen actie nodig.
MiddenGeen directe actie; volg de situatie met metingen.
HoogEen uitgebreid onderzoek geeft definitief inzicht. Aan- en verkoop en financiering blijven mogelijk; de herstelkosten kunnen wel meewegen in de waarde of de financiering.

Geen verkoopplannen, wel zorgen?

Drie signalen zijn een reden om een verkennend funderingsonderzoek te laten doen, ook buiten een aan- of verkoop:

  • Scheuren in de muren, vooral schuine scheuren of scheuren die groeien
  • Klemmende ramen en deuren
  • Scheve vloeren of een zichtbaar scheef huis
Verkennend onderzoek aanvragen →

Waar vindt u de risicoklasse? De klasse komt uit FunderMaps en is zichtbaar voor makelaars en taxateurs. Bij een taxatie levert het NWWI het funderingsrisicorapport automatisch mee. Er is geen openbare website waar u de klasse per adres kunt opzoeken.

Klopt er volgens u iets niet aan de gegevens van uw woning? Meld het via melden.fundermaps.com, het liefst met een tekening of onderzoek erbij.

Stap 2 uitgelegd

Het verkennend funderingsonderzoek (QuickScan)

Een verkennend funderingsonderzoek is een beperkt onderzoek op locatie door een erkend bureau, volgens het Addendum QuickScan van de KCAF-richtlijn. Het bevestigt of ontkracht het risico uit de inschatting. De uitkomst is laag, midden of hoog risico. Het onderzoek is niet-destructief: er wordt niet gegraven of gebroken.

Drie namen, één onderzoek

Fase 0 is de oude vakterm, QuickScan de bekende naam, en verkennend funderingsonderzoek de officiële naam sinds 1 augustus 2026. Het is in alle gevallen hetzelfde onderzoek.

Bij klasse D of E

Bij een funderingsrisicoklasse D of E is een verkennend funderingsonderzoek nodig om de taxatie af te ronden. Makelaars, taxateurs en financiers vragen er dan om.

Duur

Het bezoek duurt meestal één tot enkele uren. Daarna volgt een digitaal rapport, dat het bureau aanlevert aan FunderMaps.

Wat wordt er onderzocht?

  1. Visuele inspectie: scheuren, vervormingen, scheefstand en klemmende ramen of deuren, binnen en buiten, met foto's.
  2. Metingen aan het pand: lintvoegwaterpassing, loodmeting en scheurregistratie, om te zien of het pand zakt of vervormt.
  3. Omgeving en archief: bouwjaar, funderingstype, bodemopbouw en zakkingsgegevens uit FunderMaps en archieven, vergeleken met de metingen.
  4. Beoordeling en rapport: laag, midden of hoog risico, met advies over de vervolgstap.

Welke metingen tellen?

Volgens de richtlijn zijn lintvoeg- en loodmetingen met geijkte instrumenten, visuele inspectie met fotoregistratie en archiefonderzoek voorgeschreven. Technieken als ERT, MASW, GPR, satellietgegevens en 3D-scans geven extra context, maar vervangen geen oordeel volgens de richtlijn.

Alleen onderzoek van een erkend bureau dat aan FunderMaps is aangeleverd, telt mee voor de risicoklasse.

Is Fase 0 hetzelfde als een QuickScan?

Ja. Fase 0, QuickScan en verkennend funderingsonderzoek zijn drie namen voor precies hetzelfde onderzoek volgens de KCAF-richtlijn.

Wanneer is een verkennend onderzoek nodig?

Bij een funderingsrisicoklasse D of E. Daarnaast is het logisch bij zichtbare schade, scheefstand of twijfel bij aan- of verkoop.

Wat gebeurt er na het onderzoek?

Bij laag risico niets. Bij midden risico volgt u de situatie met periodieke metingen. Bij hoog risico kan een uitgebreid funderingsonderzoek definitief inzicht geven; voor de aan- of verkoop volstaat de verkennende uitkomst doorgaans.

Wordt er gegraven of gebroken?

Nee. Het verkennend onderzoek is niet-destructief. Een inspectieput komt pas bij het uitgebreide funderingsonderzoek (Fase 2).

Hoe lang telt de uitkomst?

De uitkomst van een verkennend funderingsonderzoek stelt de risicoklasse drie jaar bij. Daarna kan de klasse weer wijzigen.

Voorbereiding

Checklist voor het bezoek

Komt er een erkend bureau langs voor een verkennend funderingsonderzoek? Veel hoeft u niet te doen. Met deze checklist verloopt het bezoek vlot en krijgt het bureau een zo compleet mogelijk beeld.

Zorg dat de inspecteur overal bij kan

  • Maak het luik van de kruipruimte vrij. De kruipruimte zelf hoeft niet leeg.
  • Zorg dat alle gevels bereikbaar zijn, ook in de tuin en rond een aanbouw.
  • Maak de meterkast en een eventuele kelder toegankelijk.

Leg documenten klaar, als u ze heeft

  • Bouw- of verbouwingstekeningen.
  • Eerdere rapporten: een bouwkundige keuring, funderingsonderzoek of bewijs van herstel.
  • Oudere foto's van scheuren of schade, zodat het bureau ziet of iets nieuw is.

Denk na over wat u zelf heeft gezien

  • Waar zitten scheuren, en zijn ze gegroeid?
  • Klemmen ramen of deuren, en sinds wanneer?
  • Is er iets veranderd in de omgeving, zoals bouwwerkzaamheden of gekapte bomen?

Tijdens het bezoek

  • De inspecteur bekijkt de woning binnen en buiten en maakt foto's.
  • Er wordt gemeten of het huis scheef staat of zakt, zonder graven of breken.
  • Het bezoek duurt doorgaans één tot enkele uren. Zorg dat u thuis bent, of dat iemand anders de inspecteur binnenlaat.
Wat als ik geen documenten van het huis heb?

Dat is geen probleem. Het bureau gebruikt ook archiefgegevens en de gegevens in FunderMaps. Uw eigen documenten maken het beeld wel completer.

Wanneer krijg ik het rapport?

Het bureau verwerkt de metingen in een digitaal rapport, met als uitkomst laag, midden of hoog risico. U hoort vooraf hoe lang dat duurt.

Heroverweging

Klopt de risicoklasse niet?

Bij een klasse D of E kan de makelaar, de taxateur of de eigenaar bewijs aanleveren via melden.fundermaps.com. Blijkt het pand in klasse A, B of C te horen, dan is het verkennend onderzoek niet meer nodig. De route werkt ook andersom, bijvoorbeeld bij zichtbare schade.

Tegen een vastgestelde of afgeleide inschatting

  • historisch funderingsonderzoek
  • een verkennend funderingsonderzoek
  • een bouwkundig rapport
  • archiefonderzoek dat iets anders laat zien
  • uitgevoerd funderingsherstel, geregistreerd in het Nationaal Herstelregister

Tegen een indicatieve inschatting

  • eigen waarneming: scheuren, scheefstand, klemmende deuren of ramen
  • een bouwtekening of archiefstuk met het funderingstype
  • lokale deskundigheid

Te weinig gegevens? Soms is er te weinig bekend voor een inschatting. Dat betekent niet automatisch een hoog risico of geen financiering. De taxateur weegt dan zelf af op basis van archief, gemeentelijke informatie, zichtbare signalen en eventueel herstel. Bij twijfel ligt een verkennend funderingsonderzoek voor de hand.

Voor professionals

Makelaars, taxateurs en financiers

De werkwijze sluit aan op de afspraken met NRVT en NWWI en op het NHG-kader. De uitgangspunten: een inschatting, geen oordeel; uitvoering alleen door erkende bureaus; resultaten altijd in de context van de brongegevens; en transparantie naar alle partijen.

Per rol

  • Makelaar: ziet de klasse met betrouwbaarheid in de software van de eigen vereniging, signaleert het risico en bespreekt het met de klant, bij aankoop én verkoop. Bij D of E schakelt hij een erkend bureau in en trekt geen eigen technische conclusies.
  • Taxateur: ziet de volledige inschatting en weegt risico en betrouwbaarheid mee in de waardering. Een hoog risico zonder bijbehorend onderzoek komt in een afgerond taxatiedossier niet voor.
  • Koper en verkoper: een D of E maakt een woning niet onverkoopbaar, maar vraagt wel om onderzoek.
  • Financier: stelt een erkende onderzoeksroute als voorwaarde en toetst het rapport.

Beslisvragen voor de taxateur

Klasse D of E?Ja: verkennend onderzoek. Nee: vermelden, geen vervolg.
Ligt er al bruikbaar onderzoek?Ja: dat gebruiken. Nee: een erkend bureau inschakelen.
Erkend bureau én aangeleverd aan FunderMaps?Ja: geldig. Nee: telt niet mee.
Bewijs voor een heroverweging?Ja: melden via melden.fundermaps.com. Nee: onderzoek aanvragen.

Rangorde van rapporten

  1. Taxatierapport met de funderingsrisico-inschatting: de basis.
  2. Verkennend funderingsonderzoek: leidend, de bijstelling geldt drie jaar.
  3. Uitgebreid funderingsonderzoek: vervangt alle eerdere rapporten, de bijstelling geldt vijf jaar.

Een D of E leidt niet automatisch tot destructief onderzoek: eerst volgt Fase 1, en Fase 2 alleen als het risico hoog blijft.

NHG-uitgangspunten (concept 2027)

In het concept van de NHG Voorwaarden en Normen 2027, nog niet definitief:

  • Weigering van het onderzoek door de aanvrager: geen NHG-financiering.
  • Laag risico: geen gevolgen.
  • Midden risico: herstelkosten worden niet getoetst; monitoring wordt aanbevolen.
  • Hoog risico: de indicatieve herstelkosten gaan als annuïtaire last (maximaal 30 jaar, tegen de AFM-toetsrente) af van de maximale financieringslast.

Aanleverplicht en erkenning

  • Onderzoeksbureaus leveren digitaal aan via de koppeling met FunderMaps. Een losse pdf telt niet.
  • Alleen KCAF- of VastgoedNED-erkende bureaus kunnen aanleveren. Niet-erkend onderzoek telt niet mee voor de risicoklasse.
  • Een Fase 2-rapport vraagt om directe inspectie en materiaalonderzoek. Een rapport dat alleen op GPR, ERT, MASW of een 3D-laserscan steunt, voldoet niet.

Richtlijnen en opleidingen